农村集体资产拍卖大有可为

一、农村集体资产标的主要种类和特点

农村集体资产中不动产标的主要有集体所有的住宅、商铺、厂房等，大部分没有权证或权证不全。农村集体所有的不动产主要依据《村民委员会组织法》《农村土地承包法》等法律法规，因此在判断这类标的的合法性时，主要依据镇村集体组织的批准手续而非不动产证。当然新形势下也有新的情况出现，如惠山区集体所有的1000多套安置房转性商品房原本为农村拆迁安置用房，没有不动产证，安置后的多余部分通过审批采取补交土地出让金的方式取得不动产证，使其成为商品房，再通过公开拍卖的方式变现。但从拍卖实践看，农村不动产标的处置采取使用权转让方式的居多。

这类标的很多都涉及原乡镇企业的关停并转。产业升级、淘汰或区域内总体规划需要转移的中小企业的设备、物资，很多都处于报废不可使用的状态。主要存在问题是账物不符、拆卸和移交时风险较大、设备中残存危化品以及不少标的还存在交接前设备大量丢失等情况。

随着我国城市化率不断提高，农业人口的产业转移逐渐加快，纯靠家庭式经营土地的情况越来越少，尤其是经济相对发达地区，直接从事种植养殖的人口变化较大，而集约型、现代化、规模化从事农业种植养殖的专业大户在不断增加。村镇一级集体组织如何客观公正地处置农村土地、山林、水面成了当地村民的关注点，稍有不公极易引发群体性矛盾，这也为拍卖公司提供了专业公开拍卖的极好机会。通过公开拍卖，价高者得，谁出价高就给谁也得到了广大村民群众的认可。

二、农村集体资产标的拍卖要点

农村集体资产标的拍卖面对的竞买群体主要是农民，深入宣传不可缺。例如不动产类种植养殖权类标的拍卖，潜在的意向竞买人大多是农户、农民和农业组织，所以必须贴近宣传，深入村组，在村委会或更靠近村民的地方设立宣传咨询点，制作标牌、图表、宣传单，并对意向竞买人进行点对点沟通，很多意向竞买人反复多次咨询，一方面是在了解竞买行情，另一方面生怕自己对拍卖的相关内容没有搞清。因此前期宣传得越深入仔细，后续的矛盾就越少。

农村集体所有的资产类标的，无论大小，作为拍卖人都应深入现场逐一了解。2023年一处鱼塘养殖权标的拍卖中，委托方提供的测绘面积中，有一处因为汛期过水导致外围面积冲塌融进河道，现状面积比拍卖文件中少了20多亩。拍卖公司通过走访了解到这一情况后及时与委托方联系，重新进行测量，避免拍卖成交后产生的交接矛盾。这类问题在不动产、设备、土地、山林、水面中都可能出现，所以拍卖的前期调查相当重要，不可或缺。

农村集体资产的属性决定了这些标的与国有资产不同，很多标的的定性就是靠一张村民代表会议的决议签名或是乡镇农村集体资产管理机构的会签单，格式也是形形色色，大部分没有国家统一颁发的产权证明，这就要求拍卖机构的工作人员必须熟悉农村法律法规并具备辨别、判断其合法性的专业能力。从洽谈业务开始不仅要对标的情况进行全面了解，还要对乡村集体组织对标的物的占有、使用、管理等各方面进行全方位了解，弄清哪些可为哪些不可为。有些事项必须取得委托人的书面文件，然后由拍卖公司根据这些内容制作宣传和展示文本，并根据这些内容制作拍卖规则、须知、清单和各种拍卖文件的附件。

拍卖会是拍卖最终结果的展示和证明，也是拍卖机构树立形象的场所，在宣传招商工作完成后应该认真进行拍卖会的筹备。一是确定会场。由于农村集体资产的标的大都位于农村，而大部分拍卖公司都在城市市区，不便农村竞买人的出行和与会，因此建议将拍卖会场置于乡村的村委会或相关的场所（如果设施难以解决，可直接委托会务机构安排），这样不但方便了群众，也能起到示范作用。二是会务安排要周密。可与委托方沟通，邀请当地的人大代表、政协委员和村民代表以及所在乡镇的农村管理机构、纪检监察机构的人员到场监拍，必要时还可邀请新闻媒体到会。这样做不但显示拍卖的公开透明、领导重视，也为拍卖会营造了良好的秩序。三是拍卖工作人员应着装整齐，拍卖师更要展示良好的仪表。此外拍卖会一定要设置全场摄录像设备，有效防止应价竞买过程中的纠纷。

由于农村集体资产拍卖中不可能个个满意，加上很多地方少数村民法制意识淡薄，“闹会场”的情况时有发生，所以在拍卖前应有预案，安排安保人员，必要时请警察到场，防患于未然。

由于服务对象均在农村，很多拍卖后期工作需要全流程参与和配合，包括成交后及时配合委托方进行交接、合同签署，成交款的催收等。所有程序中能够以文字体现的均应留有文字依据。

三、农村集体资产面临的困境和建议